Solicită Expertiză pentru Vecinătăți

Ce presupune expertiza pentru vecinătăți?

Orice construcție nouă edificată în zona adiacentă fondului construit existent poate influența stabilitatea clădirilor vecine prin efectele excavațiilor, sprijinirilor și vibrațiilor din execuție. Expertiza de vecinătăți protejează atât constructorul noii clădiri, cât și proprietarii imobilelor adiacente.

Documentarea Stării Inițiale a Vecinătăților

Releveul fotografic detaliat al tuturor construcțiilor existente din zona de influență a excavației, realizat ÎNAINTE de începerea lucrărilor. Această documentare are valoare probatorie în caz de litigiu — dovedește că fisurile/degradările existau anterior sau au apărut ca urmare a lucrărilor.

Analiza Zonei de Influență a Excavației

Determinarea adâncimii maxime admise de excavație în funcție de fundațiile clădirilor vecine, tipul de teren și sistemul de sprijinire ales. Se stabilește dacă excavațiile propuse pot produce tasări diferențiate sau destabilizarea terenului de fundare al vecinilor.

Condiții Tehnice pentru Proiectul Nou

Expertul stabilește condițiile pe care proiectul noii construcții trebuie să le respecte: adâncimea maximă de fundare, sistemele de sprijinire necesare, restricțiile privind vibrațiile din execuție, distanțele minime față de fundațiile existente.

Monitorizarea pe Durata Execuției

Expertiza recomandă de obicei un program de monitorizare a deformațiilor clădirilor vecine pe durata execuției (tasări, deplasări, fisurare nouă). Monitorizarea permite detectarea timpurie a oricărei influențe adverse și luarea de măsuri corective.

Situații care necesită expertiza de vecinătăți

  • Edificarea unei clădiri noi în vecinătatea imediată a fondului construit existent
  • Alipirea la calcan a unei clădiri noi de una existentă
  • Influența extinderii sau supraetajării unei clădiri asupra construcțiilor vecine
  • Amplasarea sistemelor de sprijinire sau efectuarea săpăturilor în zona adiacentă clădirilor existente
  • Realizarea subsolurilor sau demisolurilor la o nouă construcție în zona urbană densă
Definiție „zonă adiacentă" (C254-2022 pct.1.4): Amplasarea în zona adiacentă înseamnă poziționarea la o distanță în plan mai mică decât diferența pe verticală între cota de fundare a clădirii noi și cota de fundare a construcției existente cele mai apropiate.
Important: Expertiza de vecinătăți NU tratează efectul acțiunii seismice asupra structurii vecine — aceasta este acoperită de expertiza de evaluare seismică. Expertiza de vecinătăți analizează exclusiv influența excavațiilor, sprijinirilor și vibrațiilor din execuție.

Cadrul Legal

  • C254-2022, cap. 3.2 — „Expertiza tehnică pentru realizarea de clădiri în zona adiacentă clădirilor existente" — cel mai detaliat reglementat caz particular. Notă: cap. 3.1 acoperă expertiza la acțiuni gravitaționale, nu vecinătățile.
  • C254-2022 — poate fi însoțită de un raport Af privind lucrările de excavații și sprijinire, realizat de expert tehnic atestat Af (fundații, terenuri de fundare)
  • Legea 169/2026, art. 437 alin. (2) lit. d) — expertiza tehnică a devenit obligatorie prin lege pentru „evaluarea influenței realizării unei construcții sau a unei intervenții la o construcție existentă, inclusiv a demolării acesteia, asupra vecinătăților"
  • Legea 169/2026, art. 262 alin. (1) lit. h) — expertiza tehnică sau raportul de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților este piesă obligatorie în dosarul autorizației de construire, alături de documentațiile necesare punerii în siguranță a clădirilor învecinate
  • Legea 169/2026, anexa nr. 2 pct. 1.6.2 — conținutul expertizei: „stabilește posibilitatea de construire fără afectarea construcțiilor aflate în vecinătate"; la faza proiectului pentru autorizare poate fi preliminară, dar trebuie să stabilească limitele privind deformațiile și tensiunile în terenul din vecinătate, și poate fi completată imediat înaintea începerii lucrărilor, după definitivarea soluției în proiectul tehnic, ori dacă în timpul excavării apar informații care nu au putut fi surprinse inițial
  • Legea 169/2026, art. 261 — acordul vecinilor, în formă autentică, atunci când din concluziile expertizei rezultă că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente
  • Legea 169/2026, art. 437 alin. (4) — expertiza se consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcției, iar sinteza raportului se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor
  • HG 742/2018 — atribuțiile expertului tehnic atestat (act în vigoare: modifică Regulamentul aprobat prin HG 925/1995, menținut expres de art. 577 alin. (5) din Cod)
Ce s-a schimbat din 25.08.2026: sub reglementarea anterioară, expertiza de vecinătăți era impusă în principal pe cale tehnică, prin normativ. Legea 169/2026 o face obligatorie prin lege (art. 437 alin. (2) lit. d)) și piesă a dosarului de autorizare (art. 262 alin. (1) lit. h)) — inclusiv în cazul demolării, nu doar al construirii.
Acordul vecinilor — art. 261 din Cod:
  • Dacă din concluziile expertizei tehnice sau ale raportului preliminar rezultă că sunt necesare măsuri de intervenție pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente, solicitantul autorizației are obligația de a obține acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, exprimat în formă autentică (alin. (1)–(2)).
  • Refuzul este justificat doar atunci când lucrarea este contrară legii sau când afectează imobilul vecin fără a fi propuse soluții adecvate de remediere (alin. (3)). Refuzul nejustificat se constată de instanța de contencios administrativ, iar hotărârea ține locul acordului (alin. (4)).
  • Sarcina probei revine solicitantului autorizației de construire (alin. (5)).
  • Vecinii au obligația să permită accesul experților tehnici pentru analizarea stării reale a clădirilor vecine (alin. (7)) — o pârghie nouă, utilă atunci când documentarea stării inițiale a imobilelor adiacente este blocată.

Construiți lângă un imobil existent?

Contactați-ne înainte de începerea lucrărilor — expertiza de vecinătăți vă protejează atât pe dumneavoastră, cât și pe vecinii dumneavoastră.

Contactați-ne    0744 436 107

Risc Seismic

Extinderi

Desființare

Consolidări

Autorizație

Post-Hazard